Rafał Zaorski to ekscentryczny inwestor giełdowy, znawca rynku kryptowalut, pomysłodawca BigShortBets – szyfrowanego komunikatora używanego przez inwestorów kryptowalutowych. O milionerze zrobiło się głośno w czerwcu 2022 roku, kiedy kupił największy, bo liczący 480 metrów kwadratowych apartament na 50. piętrze wieżowca Złota 44. Za zaprojektowane przez londyńską pracownię Woods Bagot mieszkanie Zaorski zapłacił 22 miliony 900 tysięcy złotych.

Po swoim apartamencie oprowadził dziennikarza TVN24 Mateusza Walczaka. Przyznał, że już trzy miesiące po zakupie otrzymał ofertę, aby odsprzedać mieszkanie za 40 milionów. – Inwestycja trafiona. Myślę, że zadziałał ten sam efekt, który jest w Nowym Jorku obok Central Parku, gdzie najlepsze lokalizacje są nie do dostania albo za jakieś niebotyczne pieniądze i często są w posiadaniu różnych funduszy hedgingowych. Ten apartament jest dla mnie takim trofeum rynkowym – mówił Walczakowi Zaorski.

Nie ukrywał, że apartament traktuje jako przestrzeń do różnego rodzaju eventów. – Organizuję tu spotkania, gdzie wymieniamy się przemyśleniami na temat rynku. Z takiej perspektywy myślę, że można lepiej polską gospodarkę realniej postrzegać – opowiadał.

ZOBACZ MATERIAŁ TVN 24 GO: Kupił najdroższy apartament w Polsce. „To nie było łatwe, ale szybkie”

Jesienią 2023 roku ogłosił, że mieszkanie „pod 504” jest na sprzedaż. Pierwotnie lokal miał być sprzedany w sposób tradycyjny, jednak pod koniec roku właściciel wpadł na pomysł, aby zbyć nieruchomość w ramach projektu, który nazwał „Epickim Flipem”. Zamysł jest taki, aby podzielić apartament na 20 tysięcy równych udziałów po 5 tysięcy złotych każdy, co daje łączną kwotę 100 milionów złotych dla sprzedającego.

„Masz szansę nabyć 1/20000 lub więcej udziałów w apartamencie numer 504 na Złotej 44 wraz z oficjalnym wpisem do księgi wieczystej i pełną swobodę w zarządzaniu swoim udziałem. A to wszystko z 24-godzinnym dostępem do apartamentu i wszystkich jego udogodnień – całkowicie legalnie” – czytamy na stronie epickiflip.pl.

Licznik na stronie Zaorskiego wciąż bije. Jest już 7773 chętnych na 57 991 udziałów. „O sprzedaży będzie decydowała kolejność zapisów oraz kreatywność w uzasadnieniu chęci posiadania. Nie ma ograniczeń co do liczby nabywanych udziałów przez osoby prywatne. Dla firm progiem minimalnym będzie 10 udziałów” – podano na stronie.

Dlaczego Zaorski zdecydował się na taki eksperyment? „Bo nikt nie zadał sobie wcześniej pytania, czy 20 000 współudziałowców nieruchomości się ze sobą dogada. Eksperyment odpowie nam na pytanie, czy kapitalizm oparty na prawie własności działa. Wierzę w niewidzialną rękę rynku. Według Adama Smitha wolność wynika wprost z posiadania” – wyjaśnił właściciel apartamentu.

Pomysł sąsiada mocno zaniepokoił Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Złota 44. W oświadczeniu opublikowanym na stronie internetowej i wysłanym mediom wspólnota kategorycznie sprzeciwia się sprzedaży mieszkania w ramach projektu, który „niesie za sobą szereg zagrożeń, jest sprzeczny z prawem i istotą wspólnoty mieszkaniowej”. Według mieszkańców „Epicki Flip ma służyć wyłącznie realizacji celów finansowych jego organizatora, a przy okazji potencjalnej destabilizacji funkcjonowania budynku”.

Wspólnota podkreśliła, że nie ma możliwości, aby wszyscy właściciele korzystali z apartamentu „przy uwzględnieniu powszechnie obowiązujących przepisów prawa dotyczących chociażby bezpieczeństwa pożarowego”.

W treści oświadczenia zaznaczono, że korzystanie z lokalu jest możliwe „w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a nie prowadzenia działalności, w szczególności polegającej na organizacji wydarzeń o jakimkolwiek charakterze, w których bierze udział większa liczba osób jednocześnie”.

Ponadto w dokumencie podano, że „wszyscy współwłaściciele będą solidarnie odpowiedzialni za zapłatę podatku od nieruchomości, co oznacza, że cała kwota może zostać wyegzekwowana od jednego właściciela lokalu, który będzie zmuszony dochodzić jej zwrotu od pozostałych”. Wspólnota wskazała też, że lokal jest obciążony hipoteką w wysokości 20 milionów złotych, która „zabezpiecza zobowiązania organizatora 'Epickiego Flipu’ wobec jego wierzycieli”.

Zarząd wspólnoty poinformował, że w związku z „uciążliwą aktywnością prowadzoną w lokalu 504” i projektem „Epicki Flip” poddano pod głosowanie uchwałę o wyrażeniu zgody na wystąpienie z powództwem przeciwko Rafałowi Zaorskiemu i przymusową licytację lokalu. Powołano się tu na artykuł 16 ust. 1 Ustawy o własności lokali.

W przywołanym przepisie czytamy: „jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”. Uchwalę poparli niemal wszyscy uprawnieni do głosowania.

W niedzielę po południu Rafał Zaorski poinformował na platformie X, że w ubiegły czwartek „na polecenie zarządu i administracji Złotej 44” zablokowano dostęp do wind gościom, których zaprosił do swojego apartamentu. „Wspólnota postawiła przeciwko uczestnikom zaproszonym przeze mnie na wernisaż fotograf Dominiki Woźniak uzbrojony zespół firmy ochroniarskiej” – napisał Zaorski.

„Wezwana przeze mnie policja przyjechała po dwóch godzinach z uwagi na zajścia pod Sejmem! Wernisaż w końcu się odbył, choć część gości zrezygnowała z uczestnictwa” – przekazał Zaorski.

We wpisie zapowiedział też kroki prawne. „Sprawa naruszenia mojego miru domowego, ograniczania mi i moim gościom dostępu do mojego mieszkania (…) i swobody przemieszczania się zostanie zbadana przez powołane do tego organy” – podkreślił właściciel apartamentu numer 504. Jest przekonany, że administracja budynku próbuje zmusić go, aby zrezygnował z „Epickiego Flipa”. Zapewnił, że eksperyment będzie kontynuowany.

Elżbieta Liberda, radczyni prawna specjalizująca się w kwestiach związanych z udziałami we współwłasnościach, podkreśla, że projekt Rafała Zaorskiego jest legalny. – Każdy może sprzedać udział w nieruchomości, nawet najmniejszy – zapewnia w rozmowie z tvnwarszawa.pl.

To, jakie prawa w korzystaniu z lokalu ma nabywca udziału, określać może szczegółowo umowa zawarta ze sprzedającym, a jeśli tego nie reguluje, to należy odnieść się do regulacji prawnych zawartych w Kodeksie cywilnym. – Może być tak, że z udziałem związane jest prawo do korzystania z lokalu. Każdy ze współwłaścicieli może wtedy korzystać z lokalu, pobierać pożytki proporcjonalnie do posiadanego udziału i w takim samym zakresie jest również zobowiązany do ponoszenia kosztów i obciążeń. Ale często jest też tak, że ktoś ma udział w nieruchomości, ale nie jest on związany z prawem do korzystania, bo jest to na przykład udział w kawalerce i nie ma możliwości, żeby wszyscy współwłaściciele korzystali z lokalu – wyjaśnia Liberda.

Wskazuje, że w tym konkretnym przypadku może być zastosowana umowa quad usum, która reguluje zasady korzystania z nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami. – Póki nie znamy kształtu i treści tych umów, ciężko jest gdybać. Scenariusze mogą być bardzo różne – zastrzega nasza rozmówczyni.

Co z częścią wspólną, np. basenem, do którego dostęp mają mieszkańcy Złotej 44? – Co do zasady każdy ze współwłaścicieli jest upoważniony również do korzystania z części wspólnych. I znów szczegółowo reguluje to na przykład regulamin wspólnoty – podkreśla Elżbieta Liberda.

Jak wyobraża to sobie Rafał Zaorski? „Zgodnie z prawem powstanie wspólnota właścicieli i decyzje będą podejmowane przez głosowania. To jest istota demokracji i odpowiedzialności za wspólną własność. Siła przekonywania i liczba głosów” – czytamy na jego stronie.

Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, która zarządza budynkiem Złota 44, przekonuje, że wspólnota ma bardzo szczegółowy regulamin w zakresie korzystania z części wspólnych. – Jest określona liczba wejść z poszczególnych apartamentów. Przyszli nabywcy muszą mieć świadomość, że prawdopodobnie nigdy nie dostaną się do części wspólnej, ze względu na to, że limit wejść zapewne wykorzysta zarząd lokalu, który ma być powołany – mówi. Ponadto dostęp do części wspólnych umożliwia specjalna karta. Zarządca budynku wydaje ich maksymalnie trzy na jeden apartament.

Łubiński zaznacza, że za pomocą karty do budynku mogą wejść tylko stali mieszkańcy. – Wszyscy goście wchodzą przez recepcję. Natomiast tutaj należy zaznaczyć wprost, że istnieje instrukcja bezpieczeństwa pożarowego. To jest budynek wysokościowy, który podlega szczegółowym regulacjom. Mamy ograniczenia co do liczby osób, które mogą przebywać jednocześnie na poszczególnych kondygnacjach – podkreśla przedstawiciel zarządcy budynku. Dla kondygnacji mieszkalnych ten limit wynosi 50 osób.

Nasz rozmówca podkreśla, że apartament 504 nie jest jedynym na 50. piętrze, a jednym z trzech. Zatem wskazany limit należy rozłożyć na wszystkie lokale. – Wciąż podkreślamy, że lokal 504 jest lokalem mieszkalnym, a nie użytkowym i, co do zasady, tak powinien być wykorzystywany. Organizacja koncertów, wystaw, debat zakłóca spokój pozostałym mieszkańcom. Takie wydarzenia generują dość duży ruch osobowy – tłumaczy.

Mariusz Łubiński zwraca również uwagę na specyficzną konstrukcję budynku. Na najwyższe kondygnacje dojeżdżają tylko dwie z pięciu wind. – W przypadku zagrożenia bezpieczeństwa musimy zapewnić wszystkim osobom sprawną ewakuację. Niestety przy przekroczeniu limitu osobowego nie będziemy w stanie tego zrobić – podsumowuje.

Złota 44 to jeden z najbardziej charakterystycznych wieżowców w centrum. Zaprojektowała go jedna z największych gwiazd współczesnej architektury – Daniel Libeskind. To od jego nazwiska budynek bywa nazywany „Żaglem Libeskinda”, choć sam architekt, opowiadając o inspiracjach, wspominał o orlim skrzydle, a nie o żaglowcu.