Odwieczny problem wszystkich, którzy decydują się na kredyt to wybór sposobu jego oprocentowania. Podjęcie racjonalnej decyzji jest w rzeczywistości bardzo trudne – trzeba przewidzieć sytuację makro- i mikroekonomiczną na cały okres spłaty, co w przypadku kredytów hipotecznych oznacza nawet kilkadziesiąt lat. Wybór stałego oprocentowania dotyczy tylko części czasu kredytowania, np. pięciu lat.

Stopy procentowe wyznaczane przez Radę Polityki Pieniężnej, decyzje są związane w głównej mierze ze wskaźnikami inflacji. Od października 2021 do września 2022 stopa referencyjna wzrosła z 0,1 proc. do 6,75 proc., co przełożyło się na znaczące podwyżki rat wszystkich posiadaczy kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. W 2021 roku kredyty ze stałym oprocentowaniem stanowiły niecały 1 proc. wszystkich takich umów. Obecnie jest to ok. 15 proc. 

To oznacza, że wielu Polaków, chcąc zabezpieczyć się przed szalejącą inflacją, a co za tym idzie niepewnością dotyczącą wysokości rat, zdecydowało się wybrać z pozoru bezpieczniejsze rozwiązanie. Okazało się jednak, że sytuacja na rynkach lekko się uspokoiła, a RPP postawiła na mocne cięcia uprzednio podwyższanych stóp procentowych. We wrześniu zapadła decyzja o obniżce o 0,75 punktu procentowego. Na początku października nastąpiło kolejne cięcie o 0,25 proc., co obniżyło stopę referencyjną do 5,75 proc.

WIBOR to referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym, która odzwierciedla oprocentowanie kredytów. Bez wchodzenia w ekonomiczne szczegóły, im niższy WIBOR, tym niższe oprocentowanie zmiennej raty kredytu. Dla obrazowego wyjaśnienia tego zagadnienia najlepiej posłużyć się przykładem.

Według wyliczeń specjalistów pośrednika finansowego Expander raty kredytu na 300 tysięcy na 30 lat udzielonego w kwietniu 2021 wyglądały następująco:

• rata początkowa – 1179 zł;
• rata w listopadzie 2022 – 2588 zł;
• raty w miesiącach letnich 2023 – 2406 zł;
• raty po obniżce z września 2023 – 2205 zł;
• prognozowana rata za 6 miesięcy – 1820 zł.

Powyższe obliczenia oparto o stawkę WIBOR 6M (z sześciu miesięcy). Możliwe jest też kredytowanie w oparciu o WIBOR 3M, w praktyce różnice nie są duże (na poziomie 20-60 zł dla poszczególnych okresów). Jak widać, nawet przy średniej kwocie kredytu hipotecznego różnice potrafią przerazić. W ciągu zaledwie 1,5 roku rata opisanego powyżej kredytu wzrosła o 220 proc. 

W podobnej sytuacji mogą być za chwilę wszyscy, którzy wybrali w ostatnich miesiącach kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jeżeli RPP przeprowadzi kolejne obniżki stóp, to może się okazać, że kredytobiorcy, którzy bali się dalszych wzrostów, będą płacili raty dwa razy wyższe niż ci, którzy liczyli na uspokojenie sytuacji i zmianę kursu polityki finansowej.

Nawet jeśli związaliśmy się kredytem ze stałym oprocentowanie, zalecenia Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego umożliwiają jej obniżenie. Można to osiągnąć dzięki refinansowaniu kredytu, czyli w praktyce przeniesieniu hipoteki do innego banku.

Warunkiem jest związanie się umową o stałe oprocentowanie na okres, który nie będzie krótszy niż dotychczasowy. W praktyce oznacza to minimum pięć lat dodatkowej umowy na tych zasadach, ale z niższą stopą oprocentowania. Zgodnie z zaleceniami UKNF banki nie podpisują krótszych umów ze stałą stawką. 

Jeżeli stopy procentowe nadal będą spadać, to na takie rozwiązanie będzie się decydowała coraz większa grupa kredytobiorców. Diametralne spadki oprocentowania mogą sprawić, że nawet kredyt obciążony dużymi opłatami za wcześniejszą spłatę będzie opłacało się refinansować w innym banku. Każdą umowę trzeba jednak dokładnie przeanalizować, a potem porównać ewentualne koszty z oszczędnościami, jakie da przeniesienie kredytu.

Pierwsze doniesienia, które ukazały się w lipcu 2023 bardzo szybko doczekały się krytyki ze strony banków – nic dziwnego, bo te będą na takim rozwiązaniu po prostu traciły. Ich przedstawiciele wskazują uwagę na powstanie patologicznego układu, w którym stałe stopy dają gwarancję utrzymania kwoty rat przy rosnących stopach, ale nie będą wiązać się z konsekwencjami w przypadku obniżek, które są naturalnym zjawiskiem rynkowym. Taki system zdaje się z góry zapewniać pewną przewagę i nierówno traktować strony umowy. 

Trzeba jednak uczciwie zadać też pytanie, czy aby na pewno banki nigdy nie wykorzystywały w nie do końca uczciwy sposób swojej przewagi nad zwykłym Kowalskim. Oczywiście w żadnym wypadku odpowiedź twierdząca nie może być uzasadnieniem dla tworzenia wadliwego prawa. Z pewnością istnieją odpowiednie instytucje, które mogą zbadać i wydać wiążący werdykt dotyczący wszelkich wątpliwości.