1. Najem wyraźnie przegrywa z własnością

Według danych Eurostatu w 2022 r. co siódmy Polak (ok. 13
proc.) korzystał z najmu. To zdecydowanie niższy odsetek od unijnej średniej,
gdzie najemcą był co trzeci (31 proc.) mieszkaniec.

– Odsetek ten może być jednak niedoszacowany o co najmniej kilka punktów procentowych. Wynika to przede wszystkim z rozproszonego i mało
profesjonalnego charakteru najmu komercyjnego – czytamy w raporcie „Najem 2030”
opracowanym przez ThinkCo we współpracy m.in. z Polskim Funduszem Rozwoju.

Dla porównania, co drugi Polak mieszka w mieszkaniu, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem, a co czwarty (24 proc.) w lokalu, którego właścicielem jest inny członek rodziny.

2. Udział funduszy PRS liczony promilami

Znikomy procent polskiego rynku najmu stanowi najem
instytucjonalny. Na koniec 2022 r. fundusze PRS wynajmowały ledwie 11,6 tys.
mieszkań, czyli mniej niż 1 proc. wszystkich przeznaczonych na wynajem.

Najwięcej mieszkań w formule PRS oddano do użytku w 2022 r.
Było ich nieco ponad 4 tys. Prognozy na 2023 r. zakładają oddanie 8 tys.
mieszkań.

Najem w Polsce skupia się jednak przede wszystkim w pięciu
największych polskich miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i
Poznaniu, gdzie według danych serwisu Otodom, znajduje się blisko co drugie
mieszkanie wynajmowane mieszkanie (40 proc.). We wszystkich miastach powyżej
100 tys. mieszkańców zlokalizowane jest 70 proc. mieszkań przeznaczonych na
wynajem.

Ta tendencja jest szczególnie widoczna w przypadku funduszy PRS, które swoje środki lokują przede wszystkim w mieszkania zlokalizowanych w największych polskich miastach.

– To efekt wysokiej liczby rozpoczynanych budów przed dwoma, trzema
laty – zauważa Wojciech Caruk, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju.

Choć jeszcze niedawno zakładano, że do 2030 r. liczba mieszkań wynajmowanych przez fundusze PRS w Polsce osiągnie 100 tys., zdaniem prezesa Polskiego Funduszu Rozwoju obecnie trudno przypuszczać, by te prognozy zostały zrealizowane.

– Trudno o dokładne liczby, ale zakładam, że do 2030 r. będzie w Polsce istniało ok. 60 tys. mieszkań wynajmowanych przez fundusze PRS – ocenia Caruk.

Jak z kolei zauważa Mateusz Bonca, prezes JLL Poland, aż 97 proc. funduszy PRS kupujących i następnie wynajmujących mieszkania w Polsce to kapitał zagraniczny.

– Najczęściej z Europy Zachodniej – Niemiec, Francji, północnej – Norwegii oraz Izraela – wymienia Mateusz Bonca.

3. Jeśli wynajmujemy mieszkania, to z konieczności

Jak wynika z raportu ThinkCo i Polskiego Funduszu Rozwoju,
najem w Polsce jest w zdecydowanej większości przypadków koniecznością. Aż 79
proc. przepytanych najemców stwierdziło, że wynajmuje mieszkanie, ponieważ nie
może pozwolić sobie na zakup nieruchomości.

Blisko co piąty (18 proc.) wynajmuje, ponieważ nie chce zaciągać kredytu hipotecznego na długi termin.

Zdaniem Mateusza Boncy, wejście w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”, zmieni te proporcje i pozwoli wejść na rynek sprzedaży mieszkań części najemców, choć nie będzie to zmiana spektakularna.

Mieszkania przeznaczone na wynajem skoncentrowane są w
budynkach wielorodzinnych. Udział tego typu ofert to prawie 80 proc.

Polacy wynajmują zwykle ciasne mieszkania. Jak wynika z
raportu ThinkCo, na statystycznego najemcę przypada niespełna jeden pokój.
Średnia dla Unii Europejskiej wynosi 1,5 miejsca.

4. Ponad 800 tys. wynajmujących mieszkania w Polsce

Z roku na rok rośnie liczba osób wynajmujących mieszkania w Polsce. W 2022 r. liczba podatników wykazujących przychody z tytułu najmu przekroczyła 800 tys. Jeszcze w 2009 r. było to mniej niż 200 tys. osób.

Zdecydowania większość (ponad 700 tys.) osób wykazuje ryczałt niezależny. Nieco ponad 100 tys. wynajmujących wykazuje przychody z najmu opodatkowane przy zastosowaniu skali podatkowej.
Co ciekawe, jeszcze przed 2009 r. wynajmujący uiszczający podatek według skali podatkowej stanowili większość.

5. Najem okazjonalny rośnie w oczach

Liczba podatników zgłaszających zawarcie umowy najmu okazjonalnego przekroczyła z kolei 40 tys. Taki wynik zanotowano w 2021 r. Jeszcze w 2017 r. było ich ok. 15 tys.

6. Najem drenuje portfele

Zgodnie z danymi Eurostatu, aż co piąty najemca w Polsce
jest przeciążony kosztami mieszkaniowymi, co oznacza, że wydaje ponad 40 proc.
miesięcznego dochodu na czynsz.

Najwyższy stosunek przeciętnego czynszu za mieszkanie o
powierzchni od 40 do 60 mkw. do przeciętnego wynagrodzenia netto zanotowano w
Warszawie, gdzie wyniósł on 84,8 proc., co oznacza, że przeciętna para
wynajmująca tego typu lokal musiała przeznaczyć na czynsz blisko jedną wypłatę.

We Wrocławiu współczynnik ten wyniósł 63,8 proc. Poziom 50
proc. wśród miast wojewódzkich przekroczony został także w Lublinie,
Szczecinie, Gdańsku, Krakowie, Łodzi, Białymstoku. Poniżej tego progu znalazł
się Poznań (47,8 proc.).

7. Roczne umowy najpopularniejsze, choć najemcy mieszkają dłużej

Polacy najczęściej wynajmują mieszkania na rok. Zobowiązania
dłuższe są spotykane bardzo rzadko, częstszą praktyką jest podpisywanie umów
krótszych, np. nieobejmujących miesięcy letnich – to zjawisko popularne głównie
w miastach atrakcyjnych turystycznie.

Krótkie umowy nie przekładają się na faktyczny czas zajmowania
jednego mieszkania. Jak wynika z raportu ThinkCo, ponad 70 proc. polskich
najemców mieszka w tym samym miejscu dłużej niż rok.

Najemcy najchętniej wynajmowaliby jednak mieszkania na czas
nieokreślony z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Za takim rozwiązaniem
opowiedziało się 43 proc. osób przepytanych przez ThinkCo. Co piąty najemca (21
proc.) chciałby wynajmować mieszkanie na czas określony powyżej roku.

Z Forum Ekonomicznego w Karpaczu Marcin Kaźmierczak