„Bezpieczny kredyt 2 procent” to program wsparcia dla
kredytobiorców, którzy kupują pierwsze mieszkanie lub dom. Głównym elementem
schematu startującego w lipcu są dopłaty do rat sprawiające, że kredyt jest
sporo tańszy w obsłudze niż zwykła hipoteka.

Seria podwyżek stóp procentowych, która zaczęła się jesienią
2021 r.  sprawiła, że kredyty hipoteczne
stały się dostępne wyłącznie dla lepiej zarabiających. Jednocześnie
nieruchomości nie staniały. W efekcie wielu planujących zakup mieszkania lub
domu musiało odłożyć na półkę swoje zamierzenia. Na przeszkodzie w drodze do
własnego lokum stanął spadek zdolności kredytowej.

Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ma za zadanie
ułatwić dostęp do finansowania osobom, które nie posiadały do tej pory
nieruchomości i mają trudności z uzyskaniem komercyjnego kredytu hipotecznego w
odpowiedniej kwocie. Podsumowujemy najważniejsze informacje o najnowszym
programie wsparcia rynku mieszkaniowego.

Kto może zaciągnąć „Bezpieczny kredyt 2 proc.”? Warunki programu

Podstawowe ograniczenia w dostępie do „Bezpiecznego kredytu
2 proc.” prezentują się następująco:

1. Kredytobiorca
   nie może mieć ukończonych 45 lat.
2. Kredytobiorca
   nie może mieć prawa do nieruchomości – kredyt z dopłatą ma być
   przeznaczony na pierwsze mieszkanie lub dom.

W ustawie doprecyzowano oba podstawowe warunki. Pierwszy z
nich, w przypadku, gdy kredytu udziela się współkredytobiorcom prowadzącym
wspólnie gospodarstwo domowe, uznaje się za spełniony, gdy młodsza z
osób nie ukończyła 45 roku życia.

Drugi warunek dotyczy nie tylko kredytobiorcy. Obejmuje on
również osoby prowadzące wspólnie z nim gospodarstwo domowe. Wymienione
osoby nie mogą posiadać w dniu udzielenia kredytu:

• Prawa
  własności lub współwłasności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
• Spółdzielczego
  prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Warunek rozciąga się także na przeszłość.
Kredytobiorca nie może przed dniem udzielenia kredytu posiadać takich praw, a
osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo – w okresie pozostawania we
wspólnym gospodarstwie domowym.

Osobami wchodzącymi w skład gospodarstwa domowego są zgodnie
z definicjami ustawy:

1. osoby
   prowadzące takie gospodarstwo, czyli samodzielna i pełnoletnia osoba
   lub małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka
   pozostającego pod ich władzą rodzicielską lub opieką prawną. Inaczej
   ujmując – singiel, małżeństwo lub rodzice co najmniej jednego wspólnego
   dziecka.
2. oraz dzieci pozostające
   pod władzą rodzicielską albo opieką prawną co najmniej jednej z osób
   prowadzących gospodarstwo i stale z nią zamieszkujące.

Za okres pozostawiania we wspólnym gospodarstwie domowym uznaje
się czas liczony od dnia zawarcia małżeństwa lub (dla drugiego rodzica dziecka)
okres od dnia urodzenia tego dziecka.

Jakie są wyjątki od zasady „pierwszej nieruchomości”?

Pierwszy wyjątek dotyczy sytuacji, w której kredytobiorca
lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe otrzymali prawo
własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego lub domu:

• w drodze dziedziczenia lub darowizny
• i następnie zbyli je przed ukończeniem 18. roku
  życia.

Drugi wyjątek obejmuje przypadek, gdy osoby prowadzące wspólnie
gospodarstwo domowe posiadają (samodzielnie lub łącznie) prawo własności lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50 proc. i
nabyte w drodze dziedziczenia, a jednocześnie nie zamieszkują w tej
nieruchomości od co najmniej 12 miesięcy.

Podobne zasady dotyczą praw spółdzielczych, a ustawa
przewiduje także wyłączenie dla nieruchomości wyłączonych z użytkowania.

Na co można przeznaczyć „Bezpieczny kredyt 2 proc.”?

Ze środków pochodzących z kredytu można:

1. Nabyć
   prawo własności mieszkania lub domu na rynku pierwotnym
   lub wtórnym, a także pokryć nakłady związane z ich wykończeniem.
2. Nabyć
   prawo spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego lub domu
   jednorodzinnego, w tym pokryć wkład budowlany w spółdzielni
   mieszkaniowej i koszty wykończenia.
3. Nabyć
   prawo własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu
   budowy na niej domu.
4. Pokryć
   wydatki związane z budową domu jednorodzinnego.
5. Pokryć
   wydatki związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy
   mieszkaniowej.

W ustawie nie znalazły się na tym etapie żadne ograniczenia
dotyczące stron transakcji, np. wyłączenie nabycia od członków rodziny. Nie
można jednak nabyć na kredyt części udziałów w prawie własności lub prawie
spółdzielczym.

Jaka może być maksymalna kwota „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”?

Program nie przewiduje żadnych ograniczeń cenowych dla
kupowanych na kredyt nieruchomości. Nie ma zatem limitów np. ceny za metr
kwadratowy. Zamiast takich granic wprowadzono jednak maksymalne kwoty
kredytu:

• 500 tys. zł dla singli i
• 600 tys. zł w przypadku gdy kredytobiorca
  prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa
  domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko.

Sprawdź
ceny nieruchomości w największych polskich miastach

Maksymalna kwota wkładu własnego to 200 tys. zł.
Minimalny wkład własny może stanowić zero – program można połączyć z gwarancją
wkładu własnego.

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” a budowa domu

Podstawowemu ograniczeniu, czyli limitom 500 i 600 tys. zł,
towarzyszy kilka dodatkowych scenariuszy.

Jeśli finansujemy kredytem budowę domu, a pusta działka
stanowi wkład własny, to dodatkowo wartość działki powiększona o kwotę
kredytu musi zmieścić się w limicie 1 mln zł.

Jeśli rozpoczęliśmy już budowę przed staraniem się o kredyt,
to elementy stanowiące wkład własny (np. działka z zaczętą inwestycją) nie
mogą być warte więcej niż 200 tys. zł.

Jeśli natomiast mamy zaawansowaną budowę, która nie spełnia
poprzedniego warunku, to „rzutem na taśmę” w ustawie dodano jeszcze jeden
scenariusz. Możemy zaciągnąć kredyt, ale jego kwota będzie ograniczona do
odpowiednio 100 lub 150 tys. zł. Dodatkowymi warunkami są:

• Zmieszczenie się w ogólnym limicie 1 mln zł
  (kwota kredytu + wkład własny).
• Udzielenie kredytu do końca 2025 r.

Na czym będą polegać dopłaty do kredytu?

Dopłaty do rat kredytu wypłacane będą przez pierwszych 10
lat spłaty i pomniejszą wysokość raty. Ich wysokość uzależniona jest od
wskaźnika, który wyliczać i publikować będzie Bank Gospodarstwa Krajowego.
Również ta instytucja zajmie się rozliczeniami z bankami, które udzielają
kredytów „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Oprocentowanie kredytu będzie okresowo stałe, co najmniej
przez czas wypłacania dopłat. Stawka ma być ustalana na okres 5 lat i nie może
być mniej korzystna niż dla standardowej oferty dostępnej w banku.

W okresie otrzymywania dopłat kredyt musi być spłacany w
formule raty malejącej. Po tym okresie domyślnie spłacany będzie w ratach równych.

Jak będzie obliczana zdolność kredytowa?

Zgodnie z nowelizacją
„Rekomendacji S” dokonaną w czerwcu 2023 r. bank może badając zdolność
kredytową klienta wziąć pod uwagę wysokość raty już po dopłatach w ramach
programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Kiedy będzie mógł stracić dopłaty?

O ile rolę marchewki w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”
pełnią dopłaty do rat, to towarzyszy im rozbudowany zestaw scenariuszy, w
których możliwa jest utrata przywileju. Najbardziej istotnym dla typowego
kredytobiorcy jest zapewne wymóg, by w terminie 24 miesięcy od dnia nabycia prawa
własności lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu
jednorodzinnego z wykorzystaniem środków kredytu z dopłatą, kredytobiorca
rozpoczął w tym lokalu albo tym domu prowadzenie gospodarstwa domowego. W
przeciwnym przypadku dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca
następującego po miesiącu, w którym nastąpił upływ tego terminu, a kwoty
uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi wraz z odsetkami ustawowymi
naliczanymi dla kwoty każdej z tych dopłat od dnia spłaty raty, którą obejmowała
dana dopłata.

Czas liczony jest od:

• Zgłoszenia
  zakończenia budowy jednorodzinnego.
• Nabycia
  prawa własności lub prawa spółdzielczego.

Utrata prawa do dopłat będzie miała miejsce również, gdy
m.in.:

1. W okresie otrzymywania dopłat nieruchomość
   zostanie sprzedana (z wyjątkiem tzw. rozszerzenia wspólności ustawowej lub
   zbycia na rzecz drugiego ze współkredytobiorców).
2. W okresie otrzymywania dopłat nieruchomość
   zostanie wynajęta lub użyczona.
3. W okresie otrzymywania dopłat zmieniony zostanie
   sposób użytkowania nieruchomości lub jej części, w sposób, który uniemożliwia
   zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych.
4. W okresie otrzymywania dopłat kredytobiorca
   nabędzie inną nieruchomość (poza drogą dziedziczenia).
5. W okresie otrzymywania dopłat kredytobiorca
   trwale zaprzestał prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu mieszkalnym albo
   domu jednorodzinnym na okres co najmniej 12 miesięcy.
6. Zmieniono formułę oprocentowania kredytu na
   oprocentowanie zmienne.

Otrzymanych wcześniej, przed dniem ziszczenia się warunku,
dopłat nie trzeba będzie zwracać.

W których bankach można starać się o „Bezpieczny kredyt 2
proc.”?

Lista banków, które deklarują, że będą udzielać kredytów z
dopłatami stale się poszerza. Od początku lipca 2023 r. takie produkt w ofercie
będą mieć m.in.:

1. Alior
   Bank,
2. Bank
   Pekao,
3. PKO
   BP,
4. Velo Bank.